양도소득세 0원… 그날 나는 홈택스 앞에서 심장이 쪼그라들었다

부동산을 팔아본 사람은 안다.
집은 팔아도 마음은 못 판다.
특히 ‘양도소득세’라는 네 글자를 보는 순간, 심장이 먼저 반응한다.

모든 불안의 시작

2020년 3월 20일.
나는 용인 상하동의 한 아파트를 1억 8천9백만 원에 샀다.
그리고 2020년 9월 25일, 드디어 입주.

“여긴 우리 집이다.”

그렇게 2년 4개월 29일을 실제로 살았다.
(이 숫자가 나중에 나를 살려줄 줄은 이때는 몰랐다)

문제는 ‘집이 하나 더 생겼을 때’였다

시간이 흘러 2023년 1월 26일.
이번엔 양평에 농가주택을 한 채 더 샀다.

• 용인 집: 아내와 공동명의
• 양평 집: 내 명의 단독
• 그리고 2023년 3월, 주민등록도 양평으로 이전

그 순간 머릿속에 번개처럼 스친 생각.

“어… 나 지금 2주택자 아니야?”

‘2주택’이라는 단어가 주는 공포

부동산 카페, 유튜브, 댓글창을 뒤지기 시작했다.

• “2주택이면 양도세 폭탄”
• “수천만 원 나왔다”
• “세무사 안 가면 큰일 난다”

심지어 집값은 올랐냐?
아니다.

• 매수가: 1억 8,900만 원
• 매도가: 2억 8,000만 원
• 생각보다 남은 것도 별로 없는데
• 세금은 많이 나온다는 말들…

밤에 홈택스 화면을 켜놓고
계산기를 두드리다 멍해졌다.

그리고 드디어 매도

2025년 12월 23일,
용인 아파트를 2억 8천만 원에 매도.

• 보유기간: 5년 9개월
• 실거주: 2년 초과
• 그런데 문제는 여전히 양평 집 보유 중

“이거… 진짜 세금 내야 하는 거 아냐?”

진실은 ‘일시적 2주택’에 있었다

자료를 파고 또 팠다.
그리고 마침내 발견한 한 줄.

소득세법 시행령 제155조
“일시적으로 2주택이 된 경우, 기존 주택을 일정 기간 내에 팔면
1세대 1주택으로 본다.”

정리해보니 내 상황은 이랬다.

• 기존 주택(용인) 취득: 2020.03.20
• 신규 주택(양평) 취득: 2023.01.26
• 기존 주택 매도: 2025.12.23

👉 3년 이내 매도 요건 충족
👉 실거주 2년 이상 충족
👉 보유기간 충분

그리고 결정적인 사실 하나.

일시적 2주택은 ‘감면’이 아니라
애초에 ‘과세가 안 되는 비과세’라는 것

홈택스에서 손이 떨리던 순간

홈택스 양도소득세 신고 화면.

• ‘공제감면코드’는 아무리 봐도 해당 없음
• “이거 선택 안 해도 되나…?”
• 잘못 누르면 수천만 원이 튀어나올 것 같았다

결국 나는 이렇게 입력했다.

• 비과세 여부: ✔️
• 유형: 1세대 1주택
• 사유: 일시적 2주택
• 공제감면코드: ❌ 선택 안 함

저장 버튼을 누르기 전,
잠시 숨을 멈췄다.

결과: 양도소득세 0원

신고 완료 화면.

납부할 세액: 0원

순간 멍해졌다.
그동안의 걱정, 검색, 밤샘…
모두 스쳐 지나갔다.

마무리하며

집을 두 채 가지고 있었다.
그래서 나는 자동으로 ‘2주택자’가 되는 줄 알았다.

하지만 법은 생각보다 맥락을 본다.

• 언제 샀는지
• 얼마나 살았는지
• 왜 집이 하나 더 생겼는지

그리고 그걸 제대로 알면,
세금은 공포가 아니라 계산 문제가 된다.

한 줄 요약

양도소득세는 무섭지만,
법을 알고 나면 생각보다 정직하다.